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关于房地产企业资金管理的几点思考

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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 关于房地产企业资金管理的几点思考 作者:杨志林 来源:《时代金融》2016 年第 09 期 【摘要】目前,房地产企业库存过大,导致其货币资金管理中的问题非常突出,国内房地 产行业一方面进行大规模的“去库存”运动,另一方面又暴露出其脆弱的财务管理风险,其本质 上是一种货币现象。货币资金是房地产企业的基本运营保障,是企业生存的最基本要素,资金 流一旦断裂,房地产企业不单会陷入破产的境地,还会导致“烂尾楼”等一系列社会问题。因 此,房地产企业往往将对实体资金流的管理房子工作的首要位置。 【关键词】货币资金 集中管理 风险控制 预算管理 一、房地产企业资金管理的意义 “房地产企业管理以资金管理为中心”是由其建设周期长的客观要求所决定的,充足的现金 流是企业经营活动顺利进行的根本性保障,资金犹如企业的*,流转于企业经营的各个环 节。以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例,投资某个房地产项目,在决策时必须要 考虑到:投资规模、投资方向、投资风险和投资回报率等多方面因素,上述因素均涉及到资金 的运作、管理和增值。房地产企业要蓬勃发展,必须通过“管好账、管住钱、理好财”的经济手 段实现控制经济行为,使有限的资金产生最大的效益。 房地产企业项目的货币资金不单是企业资产的重要组成部分,更是企业的重要支付手段和 流通手段,是企业流动性最强的资产,具有很高固有风险,与其他所有循环关系十分密切。因 此,房地产企业加强货币资金管理,在降低企业货币资金使用成本、降低企业财务风险、监督 货币资金使用的合理性、提高货币资金的使用效益、保护货币资金的安全等方面具有重大的意 义。 二、房地产企业资金的运动过程 企业要进行生产经营活动,就必须拥有一定的经济资源,如机器、厂房、原材料、银行存 款等等,这些在生产过程中的财产和货币通常被称作实体资金或者现金流。在房地产企业的开 发与经营过程当中中,现金流不断地循环运动,其价值形态不断地发生转换,从而增值或亏 损,资金流的运动过程统称为资金的运动。 以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例,其资金运动的规矩过程具体如下: 第一,从投资者、银行、合作方、债权人、IPO 等渠道筹集到资金后,购买开发房地产所 需的原材料、固定资产等物资。货币资金形态从实体资金转化为储备资金和固定资产。 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 第二,进入建设阶段后,耗用原材料、支付“三通一*”基础设施费用、支付员工工资(特 别是按政策要求的农民工工资)、计提固定资产折旧,使货币资金形态从上述的储备资金、固 定资产转化为可供销售的毛坯房。 第三,销售过程中,可供销售的毛坯房通过增值再次转化为货币现金流。同时,在整个生 产经营活动、营销活动当中,企业还需列支诸如:营销费用、管理费用、财务费用等期间费 用。 第四,如果企业有闲置的资金,还可以用于对外投资,以获取更多的利益。企业的销售收 入,必须补偿成本与费用,以保证再生产的顺利进行;企业实现的利润,先要缴纳所得税,税 后利润按国家有关法规及企业董事会的决议进行分配。 三、房地产企业加强资金管理的途径 (一)加强对预算执行的监控 房地产企业要加强对预算执行的监督,确保预算发挥应有功效,对预算执行的监控,应当 贯穿整个房地产企业的各个环节和部门。预算监控必须达到全面和系统的标准,是预算执行者 之间自我监控和相互监控的结合,监控效果的有效性必须依靠企业整体各个部门与各个基层员 工的共同努力。 预算监控必须有效地监督和控制预算执行的进行情况,预算目标的实现与否关键在于预算 的执行。房地产企业必须组织有关专业人员对预算进行严格审查,逐项测算进行精细化分析, 核实预算费用。审查结果属于巧立名目的预算,要坚决撤销,属于遗漏预算的要及时追加;属 于虚报的费用必须重新核算,属于遗漏的费用在审核预算时要准予及时追加。 (二)强化预算差异分析,完善内控流程 首先,房地产企业应该加强内部的控制制度建设,良好的内控制度可以得出相对准确的预 算执行结果。当评价预算执行结果时,优先将预算内结果与预算执行结果相比较,针对差异进 行分析,分清责任,得出公开公*公正客观的评价结果。 其次,房地产企业应相应提高内审人员的福利及地位,彰显其在审计当中的权威性,强化 预算内结果与预算执行结果的差异化分析,保持其运作的独立性,并对预算执行结果与实际结 果的比较。 最后,房地产企业应当根据上述审计人员审计出来的预算执行结果进行客观的评价,作为 对预算执行者奖罚的依据。 (三)多元化投资经营需谨慎 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 多元化经营是房地产企业发展到相对饱和阶段的另一种战略选择,判断房地产企业能否进 行多元化投资,必须通过对自身资源和能力的客观分析,原因具体如下: 第一,房地产企业在开始进行新领域的多元化投资时,能迅速取得高额回报以*衡风险的 可能性相对较低,需要原有房地产开发业务提供强而有力的保障来支持。 第二,房地产企业在进行多元化投资时,必须有多元化领域内相应的资金、人才、经营管 理经验、相应的技术等方面的支撑,要把原有产业形成的竞争优势和战略资产运用到新领域, 产生协同效应多元化投资才能成功,反之,房地产企业对新进入的产业不熟悉,则多元化投资 存在着很大的风险,该投资就可能失败。 (四)理性投资,防范投资风险 任何投资一旦进入投资领域,收到经济学范畴上的“机会成本”的影响,会碰到诸多不确定 的因素,一般都要经过一个周期才能回收投资及回报。房地产企业在决定进行异业经营或者多 元化投资之前,必须理性地认识到,任何投资都是有风险的,必须充分考虑,仔细分析,全面 论证,系统研究,谨慎决策,做到到客观科学理性地投资。具体如下: 第一,遵循分散化原则。投资领域中的各个项目,其风险、投资回报率、回收周期、不可 抗力等因素不尽相同,因此,投资时必须遵循分散化原则。 第二,风险与预期收益的权衡。一个成熟的



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